Đầu năm 2020 dòng vốn từ các tổ chức tín dụng chảy vào bất động sản sẽ bị siết chặt theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước. Thị trường sẽ biến động như thế nào?
Cụ thể, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn.
Doanh nghiệp nhỏ dễ thở hơn to
Từ thực tiễn kinh doanh bất động sản, vấn đề hạn chế dòng tiền vào bất động sản, không chỉ đối với những doanh nghiệp vừa và nhỏ mà những doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường cũng đối mặt với không ít khó khăn, khó cạnh tranh, thậm chí nguồn vốn trở thành gánh nặng.
các doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ nên tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp phân khúc với giá từ 1-3 tỷ đồng. Phân khúc này nằm trong khả năng tài chính của doanh nghiệp mà không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng.
Còn đối với doanh nghiệp chưa có thương hiệu mạnh, cần tập trung đầu tư khôn ngoan, huy động nguồn lực để làm tốt một phân khúc sản phẩm và tạo được sự khác biệt.
Các doanh nghiệp vừa và nhỏ không có tài sản thế chấp để đi vay, mọi cánh cửa huy động tài chính đều không thể tiếp cận được. Vậy nên, họ cần phải chủ động tìm cách tạo ra vốn tự có, có thể bằng cách sát nhập giữa các doanh nghiệp nhỏ với nhau, hợp tác thành công ty hạng trung có tầm cỡ hơn, có vốn tự có dồi dào hơn.
“trong bối cảnh siết chặt tín dụng, doanh nghiệp nhỏ bị ảnh hưởng ít hơn doanh nghiệp lớn”. Bản thân các doanh nghiệp nhỏ có ưu thế từ việc sử dụng vốn ít, xoay sở vốn tốt và vòng quay vốn nhanh. Còn các doanh nghiệp lớn rất khó huy động, vì số vốn họ cần cũng rất lớn. Không những vậy, nguồn vốn doanh nghiệp nhỏ ít dựa vào ngân hàng vì họ chưa có đủ uy tín, chưa có tài sản thế chấp. Và cũng vì là quy mô nhỏ nên khả năng thích ứng cũng khu vực này cũng nhanh hơn.
Vì vậy, vốn không phải là khó khăn chính của doanh nghiệp nhỏ, bởi vì doanh nghiệp nhỏ luôn gặp khó khăn về vốn chứ không chỉ trong giai đoạn ngân hàng siết tín dụng.
Nhiều dự án bất động
Theo tìm hiểu, từ cuối năm 2014, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành thông tư 36 về hạn chế tín dụng vào bất động sản. Từ đó đến nay NHNN cũng đã nhiều lần điều chỉnh lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản. Điều này đã làm cho một số doanh nghiệp bất động sản phải “đuối sức”, nhiều dự án rơi vào tình cảnh “chết lâm sàng”.
Đầu năm 2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cũng nâng từ 150% lên 200%. Điều này khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vốn đã khó khăn lại càng khó khăn hơn.
Theo tìm hiểu, vừa qua, đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư về trễ hẹn bàn giao nhà do… khát vốn.
Theo các khách hàng, họ đã nhiều lần khiếu nại chủ đầu tư nhưng chỉ nhận những lời hứa. Chủ đầu tư mong khách hàng thông cảm vì công ty gặp khó khăn, trong khi thị trường bất động sản bị siết dòng tiền, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ so với kế hoạch.
Kiểm soát và thanh lọc thị trường bất động sản
Một phương án khác cũng được các doanh nghiệp tính đến đó là chọn cách liên doanh với doanh nghiệp ngoại để đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư dự án. Tuy nhiên, sau đó cũng nhiều vụ “ly hôn” xuất hiện trên thị trường.
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh với việc dòng vốn tín dụng vào bất động sản khá nhiều, với tỷ lệ cao đã vô tình khiến thị trường rơi vào trạng thái ai cũng có thể tung ra sản phẩm. Nguy cơ dẫn đến trường hợp ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án, nhưng dự án không bán được hàng, đến nay vẫn có nhiều dự án trong số này vẫn chưa bàn giao được nhà cho khách…
Một thị trường bền vững phải đảm bảo cân bằng trên nhiều yếu tố, trong đó đặc biệt là vấn đề cho vay để phát triển dự án và cho vay để mua nhà.
Ở các quốc gia khác, chủ đầu tư muốn tung ra sản phẩm, đặc biệt là với dòng sản phẩm thương mại thì ngoài yếu tố năng lực tài chính, doanh nghiệp còn phải chứng minh được sức hút của sản phẩm do mình phát triển và được đánh giá qua khả năng tiêu thụ trên thực tế.
Xem Thêm Tin:
