Bất Động Sản 2019 Cầu Sẽ Vượt Cung

Nhu cầu bất động sản nhà đất từ năm 2019 trở đi sẽ vượt qua nguồn cung ứng của thị trường. TS Lê Xuân Nghĩa dự báo, hiện nay thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ổn định chưa thể có bong bóng trong 5 năm tới. Nhưng từ năm 2019 trở đi, nhu cầu BĐS sẽ nhiều hơn nguồn cung. Tại Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS 2016” diễn ra vào sáng nay (23/3) tại Hà Nội, TS Lê Xuân Nghĩa đã có bài tham luận xung quanh vấn đề ngân hàng và chính sách tín dụng cho thị trường BĐS.

Ông Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS nhà đất luôn gắn chặt với thị trường tài chính, không chỉ là thanh khoản mà còn là bệ đỡ của thị trường này với tư cách là tài sản đảm bảo của trên 70% tín dụng ngân hàng. Do đó, thị trường BĐS có tính chu kì rất rõ ràng và gắn với chu kì tăng trưởng kinh tế.

Theo ông Nghĩa, thị trường BĐS hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước đây, bền vững hơn, ổn định hơn và không có dấu hiệu bong bóng ít nhất là trong vòng 5 năm tới. Vì vậy ông Nghĩa cho rằng, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng nhà đất vào thời điểm này là chưa cần thiết, mà thay vào đó cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, chẳng hạn tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu. TS Lê Xuân Nghĩa bày tỏ quan điểm, giả sử muốn cảnh báo ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh. Bên cạnh đó, nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được. “Để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, phải có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách khoa học, bài bản. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Trong trường hợp để lãi suất tiếp tục tăng lên thì toàn bộ nỗ lực về phục hồi kinh tế, phục hồi của doanh nghiệp và tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được”. – ông Nghĩa cho biết.

  Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản Bộ Xây dựng, Vũ Văn Phấn cho biết, theo kinh nghiệm quan sát diễn biến thị trường nhiều năm, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế.

Thứ nhất: Kinh tế vĩ mô không ổn định, có sự tăng trưởng nóng bất thường so với trước đó.

Thứ hai: Các thị trường đầu tư khác như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi ngân hàng thấp… có biến động lớn, kém hấp dẫn.

Thứ ba: Nguồn cung các loại bất động sản bị hạn chế hoặc quá nhiều so với nhu cầu thực tế.

Thứ tư: Chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản quá lớn.

Hơn nữa, chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu và tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Ông Nghĩa cho hay, hiện đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường BĐS. Bước đầu nhận thấy, tính cả tác động của TPP thì năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ nhiều hơn cung. Trước câu hỏi vì sao 3 năm tới cầu BĐS sẽ vượt qua cung, ông Nghĩa giải thích rằng, dưới tác động của TPP sẽ có khoảng 2,5 – 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cùng với đó là hàng vạn công nhân, kỹ sư nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc. Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh, còn dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Chính vì vậy, ông Nghĩa cho biết, số lượng nguồn cung Bất Động Sản Nhà Đất từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Với cung – cầu này, cách đây vài tháng chúng tôi dự báo thị trường BĐS năm 2023 sẽ tăng nóng nhất là các phân khu đất nền. Nhưng tính toán gần đây lại cho thấy, có thể thị trường sẽ nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021.