Cổ phiếu bất động sản khi nào khởi sắc?

Thị trường chứng khoán đã có tuần tăng liên tiếp, VN-Index đang dần tái lập mốc 1.000 điểm. Đây ắt hẳn là tin vui với nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy vậy, một hiện tượng khá bất thường trên thị trường chứng khoán là sự khởi sắc của thị trường chỉ tập trung vào một số cổ phiếu trụ cột, phần lớn cổ phiếu còn lại vẫn giảm.
Cổ phiếu bất động sản khi nào khởi sắc?

Đặc biệt, điều bất thường khác là dù thị trường bất động sản đã tăng mạnh trong thời gian qua nhưng giá nhiều cổ phiếu bất động sản vẫn giảm và hiện đang ở mức thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách. Vậy giá cổ phiếu bất động sản khi nào khởi sắc?

>Lễ Giới Thiệu Dự Án Nam Phúc Yên 24/02/2019.

> Hưng Phát Holdings Tuyển dụng nhân viên kinh doanh.

Dòng vốn ngoại đổ vào các ông lớn
Sau khi chạm đáy vào cuối năm 2018, thị trường chứng khoán Việt Nam đã có sự phục hồi khá ngoạn mục. Chỉ số VN-Index tăng từ mức 890 điểm, hồi đầu năm lên mức 989 điểm vào ngày 22/02, tức tăng 11%, đạt mức cao nhất từ đầu tháng 10 năm trước. Tuy vậy, đợt tăng khá mạnh của thị trường chủ yếu diễn ra sau khi giao dịch lại từ kỳ nghỉ Tết âm lịch. Việc thị trường chứng khoán Việt Nam phục hồi khá mạnh là một điều khá bất ngờ với không ít người, bởi vẫn còn khá nhiều tin xấu đang bủa vây thị trường như việc lãi suất tăng, lợi nhuận nhiều ngân hàng sụt giảm…

Vậy đâu là yếu tố khiến cho thị trường khởi sắc? Quan sát trên thị trường cho thấy việc thị trường tăng điểm chủ yếu nhờ vào các cổ phiếu có vốn hóa lớn như VNM (Vinamilk), VIC (VinGroup), MWG (Thế giới Di động), VHM (Vinhomes), VCB (Vietcombank), MSN (Masan), EIB (Eximbank), GAS (PV gas)… Việc các cổ phiếu của Việt Nam tăng giá cũng nằm trong xu thế chung của sự phục hồi của chứng khoán thế giới trong hơn một tháng qua.

Tuy vậy, nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường tăng mạnh có lẽ là do dòng vốn ngoại. Từ đầu năm đến nay, nước ngoài đã mua ròng hơn 8.000 tỉ đồng. Trong đó, chỉ riêng cổ phiếu VCB nhà đầu tư nước ngoài đã mua ròng hơn 100 triệu cổ phiếu, trị giá gần 6.000 tỉ đồng. Đây có lẽ là nguyên nhân chính khiến cho VCB tăng điểm khá mạnh trong thời gian qua. Các cổ phiếu khác như MSN, VNM cũng được khối ngoại mua ròng hơn 1.000 tỉ đồng. Các cổ phiếu khác như STB, GAS, HPG cũng được khối ngoại mua ròng hàng trăm tỉ đồng.

Trong họ cổ phiếu của tỷ phú Phạm Nhật Vượng thì VRE (Vincom Retail) được nhà đầu nước ngoài mua ròng hơn 300 tỉ đồng. Tuy nhiên, khối ngoại lại bán ròng VIC gần 200 tỉ đồng, còn VHM 218 tỉ đồng. Mặc dù vậy, cả ba cổ phiếu này vẫn tăng trung bình trên 20% kể từ đầu năm đến nay. Việc cả ba cổ phiếu này cùng tăng mạnh khiến tài sản vốn hóa tính bằng cổ phiếu của vị tỷ phú đầu tiên của Việt Nam tăng lên hàng tỉ USD chỉ trong vòng vài tháng.

Việc dòng vốn nước ngoài đổ mạnh vào thị trường thời gian gần đây là do các quỹ ETFs liên tục huy động được vốn từ bên ngoài. Có lẽ thông tin về việc thị trường chứng khoán Việt Nam sắp được nâng hàng đã phần nào thu hút được dòng vốn ngoại. Bên cạnh đó, yếu tố vĩ mô Việt Nam đang khá ổn định, tốc độ tăng trường GDP được duy trì khá cao cũng là lực hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Cổ phiếu bất động sản khi nào khởi sắc?
Mặc dù thị trường chứng khoán đã có sự phục hồi đáng kể nhưng chủ yếu tập trong vào các cổ phiếu lớn. Trong các cổ phiếu ngành bất động sản, ngoại trừ những cổ phiếu thuộc “họ” Vin Group và REE, SJS ra thì phần lớn cổ phiếu còn lại tăng điểm thấp, thậm chí còn giảm.

Chẳng hạn NVL (Novaland) cũng đã giảm giá gần 8% kể từ đầu năm, dù mới công bố lợi nhuận năm 2018 tăng gần 60% so với năm 2017. Cổ phiếu bất động sản khác như KDH, ITA cũng giảm.

Trong vài năm gần đây, giá bất động sản nhiều nơi tăng rất mạnh. Rất nhiều nơi giá bất động sản đã tăng 2-3 lần, thậm chí hàng chục lần. Tuy vậy, điều nghịch lý là giá nhiều cổ phiếu tiếp tục giảm rất mạnh trong hai năm qua.

Hiện trong hơn 60 cổ phiếu ngành bất động đang niêm yết trên sàn chứng khoán HNX và HSX có tới gần 50% đang được giao dịch dưới mệnh giá (10.000 đồng/cổ phiếu) và gần 60% giao dịch dưới giá trị sổ sách. Một loạt ông lớn trong ngành bất động sản như SCR (sacomreal), FLC, VPH (Vạn Phát Hưng), HAG (Hoàng Anh Gia Lai), QCG (Quốc Cường Gia Lai) đều giao dịch dưới mệnh giá và thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách.

Đặc biệt, nhiều cổ phiếu ngành bất động sản từng là những doanh nghiệp rất lớn và đình đám một thời nay đang chìm ngập trong khó khăn và cổ phiếu đang được giao dịch với mức giá rất thấp. Điển hình trong các cổ phiếu đó là ITA (Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo), HQC (Địa ốc Hoàng Quân), DLG, QCG… Theo thông tin được công bố thì hiện những doanh nghiệp này vẫn sở hữu quỹ đất lớn và giá đất những khu vực này đang tăng khá cao. Dù vậy, giá cổ phiếu của những doanh nghiệp này không tăng trong hai năm qua mà thậm chí còn giảm rất mạnh.

Về kết quả kinh doanh thì lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp trong năm vừa qua cũng đã tăng khá mạnh. Tổng lợi nhuận 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn năm 2018 đạt 34.373 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2017. Doanh nghiệp có kết quả kinh doanh vượt trội là doanh nghiệp họ Vin Group là Vinhomes (VHM). Năm 2018 là một năm Vinhomes có những bước đột phát lớn. Mới chỉ niêm yết vào tháng năm 2018 nhưng VHM lập tức nằm trong top 5 cổ phiếu có vốn hóa lớn nhất với giá trị vốn hóa hơn 14 tỉ USD. Năm 2018, doanh thu VHM đạt 38.805 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 14.233 tỉ đồng, cao gấp hơn 10 lần so với năm 2017.

Các doanh nghiệp lớn khác trong ngành bất động sản cũng có lợi nhuận tăng rất mạnh là Novaland (NVL), Đất Xanh (DXG), Tập đoàn Hà Đô (HDG). Năm 2018, lợi nhuận HDG đạt 607 tỉ đồng, tăng hơn 3,5 lần so với năm trước. Dù vậy, giá cổ phiếu của HDG cũng gần như không tăng. Doanh nghiệp cũng có bước đột phá tăng mạnh mẽ là DXG. Năm 2018, doanh thu của DXG đạt 4.645 tỉ đồng, lợi nhuận đạt 1.178 tỉ đồng, tăng gần 60% so với năm trước. Novaland dù có một năm khó khăn nhưng vẫn đạt được kết quả kinh doanh hết sức ấn tượng. Doanh thu của NVL năm 2018 đạt 15.290 tỉ đồng, lợi nhuận đạt 3.239 tỉ đồng, tăng gần 60% so với năm trước.

Có một số doanh nghiệp vẫn đang chìm đắm trong khó khăn và có giá cổ phiếu rất thấp cũng có kết quả kinh doanh được cải thiện. Điển hình trong số đó là ITA với lợi nhuận năm 2018 đạt 106 tỉ đồng, tăng 13 lần so với năm trước. Tuy vậy, giá cổ phiếu ITA đang được giao dịch quanh mức 2.800 đồng/cổ phiếu, bằng 0,24 lần so với giá trị sổ sách. Một doanh nghiệp khác cũng có lợi nhuận tăng mạnh là Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ). Lợi nhuận năm 2018, của IDJ đạt 50 tỉ đồng, gấp 13 lần so với năm 2017. Hiện tại, giá cổ phiếu IDJ đang được giao dịch quanh mức 2.800 đồng/cổ phiếu.

Như vây, ngoại trừ họ Vin Group thì hầu hết cổ phiếu bất động sản đã không phục hồi như kết quả kinh doanh và sự sốt lên của thị trường nhà đất. Ngày cả trong đợt phục hồi sau Tết nguyên đán vừa qua thì cổ phiếu bất động sản cũng “lép vế” so với dòng cổ phiếu khác. Nhóm cổ phiếu động sản như VPH, TDH, HDG, FLC, ITA… đang bị “lãng quên”. Vậy khi nào nhà đầu tư lại quan tâm đến cổ phiếu bất động sản trở lại?

Thông thường trong một đợt phục hồi của thị trường thì cổ phiếu lớn thường tăng trưởng trước. Đặc biệt, đợt phục hồi này có sự đóng góp lớn bởi dòng vốn ngoại. Có thể sau khi nhóm cổ phiếu lớn phục hồi sẽ đến cổ phiếu hạng trung, trong đó có thị trường bất động sản. Như vậy, đây có thể là thời điểm thích hợp để mua vào những cổ phiếu bất động sản chưa tăng mạnh trong thời gian qua.